JAKARTA – Sektor properti komersial di Indonesia menunjukkan tanda-tanda pemulihan pada kuartal pertama tahun 2025, namun prosesnya berlangsung lambat di tengah tekanan berbagai tantangan struktural dan eksternal. Laporan terbaru dari Colliers Indonesia menyoroti pergerakan sektor properti di dua kawasan utama, yakni Jakarta dan Bali, dengan masing-masing menghadapi persoalan yang berbeda.
Jika Jakarta masih bergelut dengan keterbatasan pasokan dan stagnasi permintaan ruang kantor, Bali justru harus menghadapi kompetisi sengit di sektor pariwisata dari negara tetangga seperti Vietnam. Negara tersebut kini mencatat jumlah kunjungan wisatawan mancanegara yang lebih tinggi dibandingkan Indonesia, sebuah peringatan penting bagi pelaku industri pariwisata nasional.
Jakarta: Pasokan Kantor Baru Nihil, Hunian Sedikit Meningkat
Pada sektor perkantoran di Jakarta, Colliers mencatat tidak adanya pasokan baru selama kuartal I-2025. Total kumulatif ruang kantor yang tersedia masih bertahan di angka 11,2 juta meter persegi (m²), terdiri dari 7,4 juta m² di kawasan Central Business District (CBD) dan 3,8 juta m² di luar CBD.
Meski tidak ada penambahan pasokan, tingkat hunian di kawasan CBD mengalami kenaikan moderat menjadi 74,5 persen. Peningkatan ini didorong oleh strategi fleksibel dari para pemilik gedung, yang kini banyak menawarkan unit dengan ukuran lebih kecil dan skema sewa yang lebih kompetitif.
“Fleksibilitas pemilik gedung dalam menawarkan unit yang lebih kecil serta pendekatan harga yang lebih kompetitif terbukti mampu mendorong tingkat hunian di CBD,” ujar tim riset Colliers Indonesia dalam laporan triwulanan mereka.
Tingkat sewa kantor juga tercatat masih stabil selama kuartal I-2025. Tarif rata-rata sewa di CBD tercatat sebesar Rp 221.081 per m², sedangkan di luar CBD berada di angka Rp 160.189 per m². Namun, Colliers memproyeksikan akan terjadi kenaikan tarif sebesar 2–3 persen hingga akhir tahun seiring dengan membaiknya sentimen pasar.
“Dengan meningkatnya kepercayaan pemilik gedung terhadap kinerja hunian, ada potensi kenaikan tarif sewa ringan pada akhir 2025,” sebut laporan tersebut.
Bali: Sektor Properti Tertekan, Pariwisata Alami Tantangan Eksternal
Berbeda dengan Jakarta, Bali menghadapi tekanan dari luar negeri, khususnya dari negara-negara tetangga di Asia Tenggara. Dalam laporan yang sama, Colliers mengungkap bahwa sektor pariwisata di Bali—yang selama ini menjadi penggerak utama pasar properti lokal—harus bersaing ketat dengan Vietnam.
Negara tersebut kini mencatat jumlah kunjungan wisatawan asing yang lebih tinggi dibandingkan Indonesia, mengindikasikan pergeseran minat wisatawan global. Faktor ini turut memengaruhi performa sektor properti komersial di Bali, termasuk hotel, vila, dan properti hospitality lainnya yang mengalami penurunan okupansi.
“Vietnam menunjukkan peningkatan signifikan dalam jumlah kunjungan wisatawan asing, melebihi Indonesia, termasuk Bali. Hal ini menjadi tantangan tersendiri bagi sektor properti di wilayah wisata,” kata Colliers dalam laporannya.
Tingginya kompetisi regional menuntut pelaku industri pariwisata dan properti di Bali untuk menyusun strategi baru, mulai dari diversifikasi layanan hingga peningkatan kualitas infrastruktur dan layanan publik.
Tantangan Struktural Masih Menekan
Selain kompetisi regional dan ketidakpastian global, pasar properti Indonesia secara umum masih dibayangi oleh tantangan struktural. Di antaranya adalah lambatnya realisasi proyek infrastruktur pendukung, kerumitan perizinan, serta belum optimalnya insentif pemerintah terhadap sektor properti.
Kondisi ini menyebabkan pelaku usaha properti harus lebih adaptif dalam merespons dinamika pasar, baik dari sisi permintaan maupun dari sisi pendanaan. Colliers menekankan pentingnya sinergi antara pihak swasta dan pemerintah dalam menciptakan ekosistem properti yang lebih berdaya saing.
Subsektor Lain: Hunian dan Ritel Masih Bergerak Lambat
Di luar sektor perkantoran dan pariwisata, pasar hunian dan ritel di Jakarta dan Bali juga belum menunjukkan lonjakan signifikan. Meskipun permintaan terhadap hunian tapak masih stabil, sektor hunian vertikal atau apartemen masih mengalami overhang, terutama di wilayah metropolitan.
Sementara itu, pusat perbelanjaan juga masih bergantung pada kinerja konsumsi domestik yang fluktuatif, serta tren belanja daring yang terus meningkat sejak masa pandemi.
Rekomendasi dan Proyeksi Colliers
Dalam rangkuman proyeksi pasar properti tahun 2025, Colliers Indonesia memberikan sejumlah rekomendasi bagi para pelaku industri. Di antaranya adalah mendorong pengembangan proyek mixed-use yang lebih fleksibel, meningkatkan kolaborasi antar sektor seperti properti dan pariwisata, serta mendorong kebijakan yang lebih pro-investasi dari pemerintah.
Colliers juga menyarankan agar pengembang dan investor tidak terlalu agresif dalam menambah pasokan baru sebelum pasar benar-benar menunjukkan tanda pemulihan menyeluruh. Selain itu, fokus pada inovasi digital dalam pemasaran dan pengelolaan properti juga menjadi poin penting dalam menghadapi era baru properti pascapandemi.
“Pemulihan sektor properti harus didorong dengan strategi yang hati-hati dan adaptif, sambil tetap memperhatikan dinamika eksternal seperti kondisi global dan kompetisi regional,” tutup laporan Colliers.
Pasar properti Indonesia di awal tahun 2025 masih dalam fase pemulihan yang hati-hati. Jakarta mulai menunjukkan tanda-tanda peningkatan dalam tingkat hunian kantor, meski tanpa adanya tambahan pasokan baru. Di sisi lain, Bali harus menghadapi tantangan eksternal dari negara pesaing seperti Vietnam dalam menarik wisatawan asing, yang berdampak langsung terhadap performa properti hospitality.
Kondisi ini menunjukkan bahwa meskipun ada peluang untuk bangkit, pasar properti nasional tetap memerlukan dukungan kebijakan yang tepat, strategi adaptif dari pelaku industri, serta kemampuan membaca dinamika global secara cepat. Dalam menghadapi tahun yang penuh tantangan ini, sektor properti Indonesia perlu bergerak dengan penuh kehati-hatian dan inovasi.
